20世纪70年代末,中国第一个对外开放的工业园区—蛇口工业园创立,工业地产随之兴起。2003年,业内首次提出产业地产概念,并将之作为工业地产的升级与换代。

也就是这一年,国内产业地产开始进入密集开发阶段。据明源地产研究院研报显示,截至2018年底,销售50强房企中已有45家进入产业地产。

9月16日,作为时代传媒2019中国地产时代百强榜的子榜,《中国产业地产20强榜》(下简称《产业地产榜》)重磅出炉。据悉,本次榜单评测,系由时代传媒依托“时代传媒地产数据库”,以产业地产板块切入,以房企产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名。

《产业地产榜》显示,张江高科(600895.SH)、亿达中国(03639.HK)、浦东金桥(600639.SH)综合评分位居前三。其中,张江高科2019年上半年实现产业运营收入达5.92亿元,产业投资达19.29亿元。

招商蛇口、中电光谷、宏泰发展、天安数码城、宝能城发均进入榜单前十。其中,招商蛇口(001979.SZ)产业运营收入达164.16亿元,产业投资达31.05亿元;宝能城发产业运营收入达15亿元,产业投资达9亿元;天安数码城产业运营收入达8.07亿元,产业投资达0.37亿元。

龙湖集团、中海地产、金地集团、联东集团纷纷进入TOP20。其中龙湖集团(00960.HK)产业运营收入达4.41亿元,产业投资达86.35亿元;中海地产(00688.HK)产业运营收入达18.63亿元,产业投资达42.2亿元。

“产业地产的经济效益不仅体现在经济周期的对冲机制和稳定期,还能成为优质土地、优惠政策、中周期利润、相关业务的重要来源。”早在2016年,一家大型房企高管曾向时代周报记者透露。

戴德梁行则发布报告称,未来,产业地产的发展理念将越来越重视生态、环保、智慧城市、低碳等问题,办公区域与更多城市生活元素进行结合,形成文化特性,同样也是未来产业地产追求的价值核心。

张江高科综合评分居首

从2003年至今,产业地产历经十六年发展,已然崛起了一批以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营的产业生态运营商。

《产业地产榜》显示,以产业地产板块2019年上半年收益、产业投资占总营收比率、产业地产项目价值共三大指标进行综合评分排名,张江高科以42.6分高居榜单首位。

财报显示,2019年上半年,张江高科营业总收入同比增长33.64%至5.92亿元,实现归属于上市公司股东的净利润2.76亿元,产业投资则为19.29亿元。

张江高科在财报中表示,今年公司将加快建设集成电路产业设计园,积极实施“千亿、百万”工程;围绕“长三角资本市场服务基地”建设,充分发挥“产业投行”的优势;聚焦“产业投资”;以科学城“五个一批”为发力点,重点打造充满活力的产城融合平台;加快推动张江高科与康桥镇合作打造集成电路产业集聚区,聚焦重点、创新管理模式,“谋定而后动”推进镇企合作。

而集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业亿达中国,则以38.2分位居榜单第二名。

数据显示,2019年上半年,亿达中国产业运营收入达23.33亿元,毛利润率为44%,归属于公司股东的净利润为2.99亿元,产业投资5.49亿元。

亿达中国在财报中表示,2019年6月,公司成功竞得郑州科技新城二期土地,并与当地政府就商务园区达成办公室回购协议,预计园区建筑总面积达约70万平方米,并将吸引超过300家科技创新型企业进驻。

此外,报告期内,亿达中国商务园区委托运营项目逐步积累产业项目资源,新增5家世界500强及行业百强进驻商务园区。

而浦东金桥则以36.3分位居榜单第三。

财报显示,2019年上半年,浦东金桥实现营业收入14.3亿元,同比超62.5%;实现归母净利润4.4亿元,同比超11.1%;截至2019年6月末,公司可出租物业面积236.7万平方米,拥有酒店式公寓1056套。

此外,公司拥有出租土地34.8万平方米,且仍在加大投资性物业的建设和经营力度,这些优质资源可以为公司创造稳定和持久的租金收入。

针对下半年工作,浦东金桥表示,预计2019年全年经营性现金流入为24.09亿元,上半年完成11.27亿元,下半年经营性收入力保12.82亿元。

此外,浦东金桥还通过聚焦科创板、央地合作等战略契机,持续挖掘信息通信5G、新能源汽车领域的重点项目,持续服务好华为、中移动等龙头企业,力促重点功能性平台项目落户金桥;针对服务公寓品牌输出,加大研究,尽快锁定合作伙伴、形成合资合作模式,进一步打响“碧云花园” “碧云服务公寓”品牌。

招商中海金地入榜

除上述企业外,招商蛇口、中电光谷、宏泰发展、华夏幸福、宝能城发、龙湖集团、中海地产、金地集团也纷纷进入TOP20。

《产业地产榜》显示,招商蛇口以33.1分综合评分位居第四位。

财报显示,2019年上半年,公司实现营业收入166.87亿元,其中园区开发实现营收40.08亿元,同比增长31.3%,毛利率同比提升6.5个百分点。据悉,招商蛇口在蛇口自贸区、太子湾片区、前海妈湾片区、宝安空港新城的深圳国际会展中心等区域拥有大量待开发资源。

位居榜单第六名的中电光谷,在2019年上半年实现收入约11.43亿元,同比增长52.14%,其中产业园空间服务收入占总额45.0% ,产业园运营服务收入占总额55.0%;公司拥有人应占纯利1.41亿元,同比增长36.75%。

此外,中电光谷上半年产业园运营服务签约38.74亿元,占总签约83.1%;产业园销售签约7.86亿元,占总签约16.9%。据悉,中电光谷在多个城市拥有优质产业园用地储备约592.5万平方米,主要为位于成都、长沙、上海、宁波、洛阳等城市的优质产业园用地。

而创立于1998年的华夏幸福,则始终致力于产业新城的投资、开发、建设与运营。

榜单显示,华夏幸福以22.4综合评分位居第11。2019年上半年,华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%;营业收入387.3亿元,同比增长10.7%;总资产4570.7亿元,同比增长11.6%。

过去五年,华夏幸福归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%,充分展现了华夏幸福产业新城模式的强劲生命力。

龙湖集团、中海地产、金地集团综合评分分别为17.9分、13.1分、12.5分,分别位居第16名、19名、20名。

其中,龙湖集团产业运营收入达4.41亿元,产业投资86.35亿元。

2018年6月20日,龙湖集团发布了位于上海闵行区颛桥镇的“龙湖闵行中心”,这是龙湖首个对外公布的“产业园”项目。

在产业园发布会上,龙湖上海公司总经理温介邦称,这体量达到34.3万平方米的项目为上海南部科创中心服务平台、科创产业综合体,几乎囊括了龙湖集团现有的所有业态,包括办公、商业、长租公寓、文化中心等,其中80%的物业将会由公司自持经营,而产业园的部分面积为6.3万平方米。

中海地产在聚焦住宅开发主业的同时,也把业务触角延伸至产业地产领域。

其在罗湖清水河片区的银海时代中心项目,是中海在深圳首个全自持的类产业园项目;同时,中海还在天津滨海新区运营管理中海物流科技园。

2017年6月21日下午,中海地产分别与中建方程投资发展有限公司(从事新型城镇化投资)、中建资本控股有限公司在北京签署战略合作协议,并就郑州高新区项目签署了合作协议。该项目被视为中海地产多元化投资的新突破。

2017年11月28日,中海还以47.9亿元中标位于成都市天府新区秦皇寺板块的299亩产业项目用地。据悉,在成都天府新区2017年规划文件里,上述地块中的超高层建筑被命名为“天府中心”,天府中心占地30亩,建成后,其高度将达677米,成为世界第二、中国第一高楼。

榜单显示,中海地产产业运营收入为18.63亿元,产业投资为42.2亿元。

榜单第20名的金地集团,在产业地产方面亦向多元化发展。

今年9月,金地集团助理总裁王勇对外公开透露,目前公司在产业园、产城融合方面已经形成了智造园、科创园、文创园、特色小镇四大系列。

同时,金地集团自主开发及轻资产运营的纯产业类项目共16个,布局中国长三角、珠三角、环渤海和美国硅谷等全球产业高地。

此外,金地还引入全球知名创投基金、孵化器等资源平台,构筑互联互通、共生共赢的产业生态圈。依托金地30年综合开发运营经验,多元业态创新互动,厚积薄发,不断探索城市价值。(古月)